L’état des lieux oblige le locataire à restituer la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, conformément aux dispositions applicables.
À défaut, le bailleur a la possibilité de solliciter une indemnisation qui n’est subordonnée ni à l’exécution des réparations locatives, ni à la justification d’un préjudice.
L’étape de l’état des lieux est ainsi déterminante ; il peut être fait amiablement d’un commun accord entre les parties mais également par commissaire de justice ou ordonnée par décision de justice,
La Cour de cassation a récemment apporté des précisions sur ce denier point.
Dans une affaire récente, les locataires ont saisi le tribunal en restitution du dépôt de garantie après avoir libéré les lieux le 1er août 2020 à l’issue d’un congé.
Le bailleur s’est opposé à la demande en invoquant des désordres locatifs.
La cour d’appel a condamné le bailleur en restituant une certaine somme au titre du dépôt de garantie et de majorations de retard alors qu’il avait un état des lieux.
Toutefois, la Cour de cassation vient préciser dans un arrêt du 16 novembre 2023 :
« 4. Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
5. La Cour de cassation décide qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).
6. Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
7. Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier de justice.
8. Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.
9. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, et substitué à celui critiqué, conformément à l’article 620, alinéa 1er du code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée de ce chef. »
Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, non contradictoirement établi en raison de l’attitude de ce dernier et sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Notre cabinet ne peut que vous inviter à la plus grande vigilance lors du départ du locataire.
Le cabinet d’avocats MIGLIORE PERREY Avocats intervient en la matière pour accompagner les propriétaires comme les locataires lors d’un bail d’habitation.
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