Le bailleur peut donner congé au locataire afin notamment de reprendre le logement loué en vue de l’occuper lui-même ou par un membre de sa famille, à titre de résidence principale.
Ce congé reprise peut également être délivré par une SCI familiale au profit de ses associés.
Des conditions strictes sont toutefois à respecter.
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Sommaire :
I. LE BÉNÉFICIAIRE DE LA REPRISE
II. OBJET DE LA REPRISE
III. MOMENT DU CONGÉ
IV. FORME DU CONGÉ
V. CONTESTATION ET RECOURS
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I. LE BÉNÉFICIAIRE DE LA REPRISE
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour faire du logement sa résidence principale, ou pour que l’un de ses proches en fasse sa résidence principale.
Le proche peut sous conditions être l’une des personne suivantes :
- Son époux ;
- Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
- Son partenaire de Pacs: Pacs : Pacte civil de solidarité (Pacs enregistré à la date du congé) ;
- Ses ascendants: Personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent,… ;
- Ses descendants: Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
- L’associé d’une SCI familiale (la qualité d’associé doit exister à la date de délivrance du congé).
II. OBJET DE LA REPRISE
Ce droit de reprise du propriétaire bailleur suppose l’habitation des locaux à titre de résidence principale, et non comme résidence secondaire.
III. MOMENT DU CONGÉ
Par principe, ce congé ne peut intervenir qu’en fin de bail.
Il doit être notifié au moins :
- 6 mois avant le terme du bail pour des locaux vides ;
- 3 mois avant le terme du bail pour des locaux meublés.
Certaines exceptions existent :
- Si le logement a été vendu loué, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, ce congé pour reprise donné au terme du contrat ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans après l’acquisition ;
- Si le terme du bail en cours intervient 2 ans ou plus après l’acquisition, ce congé pour reprise est délivré selon les règles habituelles.
IV. FORME DU CONGÉ
La lettre de congé adressée au locataire doit au minimum préciser :
- Le nom du bailleur ;
- Le motif du congé (reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches) ;
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ;
- Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
Il est bien évidemment conseillé de solliciter un huissier / commissaire de justice ou de l’adresser par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR).
A noter que selon une jurisprudence récente, et pour apprécier au jour de la délivrance du congé le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.
– Cour de cassation, 12 octobre 2023, Pourvoi n° 22-18.580 –
V. CONTESTATION ET RECOURS
Dans ce cadre, les contestations du congé doivent être portées devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le juge se chargera de contrôler la reprise, le motif, et de sanctionner le cas échéant le congé frauduleux.
Nous vous conseillons vivement d’être accompagné par un professionnel du Droit en cas de congé délivré au locataire et de tout projet de reprise de votre bien loué.
Le cabinet MIGLIORE PERREY Avocats intervient régulièrement en droit civil au soutien de locataire ou de propriétaire d’immeuble et de société civile immobilière (SCI).
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