La Cour de cassation a récemment réaffirmé sa position quant au statut des sociétés civiles immobilières (SCI) lorsqu’elles contractent un prêt immobilier pour l’acquisition d’un bien. Dans un arrêt du 9 juillet 2025 (Cass. 1re civ., 9 juill. 2025, n° 23-23.066), la Haute juridiction a jugé qu’une SCI qui agit conformément à son objet social ne peut pas être considérée comme un « non-professionnel » au sens du Code de la consommation.
Une SCI considérée comme professionnelle
En l’espèce, une SCI avait contracté trois prêts libellés en francs suisses afin de financer l’achat d’une maison ancienne située en France et d’y réaliser des travaux. Estimant que certaines clauses relatives au risque de change et au taux d’intérêt révisable étaient abusives, elle avait assigné la banque en justice.
La Cour de cassation a rejeté son pourvoi : la SCI agit à des fins professionnelles lorsqu’elle contracte un emprunt destiné à l’acquisition d’un immeuble, ce qui correspond directement à son objet social. Elle ne peut donc pas bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation en matière de clauses abusives.
Une jurisprudence constante
Cette décision s’inscrit dans la lignée de précédentes affaires où la Cour avait déjà refusé d’accorder à une SCI la qualité de non-professionnel, notamment lorsque l’opération concernait un investissement locatif (Cass. 1re civ., 28 juin 2023, n° 22-13.969). Peu importe que :
-
la SCI soit familiale,
-
qu’elle ne détienne qu’un seul bien immobilier.
La logique demeure la même : dès lors que la SCI agit dans le cadre de son objet social, elle est assimilée à un professionnel.
Conséquences pratiques
Les SCI qui souscrivent un prêt immobilier ne peuvent donc pas invoquer :
-
la protection contre les clauses abusives,
-
les règles relatives aux contrats tacitement reconductibles,
-
ni les garanties spécifiques accordées aux consommateurs et aux non-professionnels (conformité, pratiques commerciales trompeuses, services numériques, etc.).
En d’autres termes, les associés doivent être conscients que la structure sociale qu’ils ont choisie les prive de certaines garanties offertes aux particuliers emprunteurs.
Conclusion
La décision du 9 juillet 2025 confirme une jurisprudence désormais bien établie : la SCI est considérée comme un acteur professionnel dans le cadre de ses emprunts immobiliers. Les particuliers qui envisagent de constituer une SCI à vocation patrimoniale doivent être vigilants et anticiper cette absence de protection, notamment lors de la négociation avec les établissements bancaires.
Le cabinet MIGLIORE PERREY Avocats intervient en droit de la consommation et droit immobilier.
Commentaires récents